Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) permiten invertir indirectamente en inmuebles destinados al arrendamiento sin comprar una propiedad completa. Estos instrumentos reúnen recursos de distintos inversionistas para integrar portafolios de oficinas, centros comerciales, naves industriales, hoteles, escuelas y otros activos inmobiliarios.
En México, una persona puede adquirir certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) a través de una casa de bolsa y comenzar con montos cercanos a 500 pesos, dependiendo de la institución y del precio del certificado. La inversión ofrece acceso al mercado inmobiliario, pero el valor de los títulos puede subir o bajar y no existe un rendimiento garantizado.
¿Cómo funcionan las FIBRAs?
Una FIBRA adquiere o construye inmuebles para destinarlos al arrendamiento. Los inversionistas compran CBFIs, que representan una participación económica en el fideicomiso y les permiten recibir distribuciones conforme al flujo generado por las propiedades y a las políticas de cada vehículo.
La operación comienza con los ingresos obtenidos por las rentas. Después se descuentan gastos como mantenimiento, administración, operación y financiamiento. El flujo disponible se utiliza para realizar distribuciones a los tenedores de los certificados, de acuerdo con los resultados y las decisiones aprobadas por cada FIBRA.
La legislación fiscal mexicana establece que estos fideicomisos deben distribuir al menos 95% de su resultado fiscal anual, siempre que cumplan con los requisitos aplicables. Esta obligación no significa que una FIBRA deba entregar 95% de sus ingresos ni que los inversionistas tengan asegurado un pago periódico.
¿Cuánto dinero se necesita para invertir?
El monto mínimo depende de la casa de bolsa, del precio de cada CBFI y de las comisiones aplicables. Algunas plataformas permiten iniciar con aproximadamente 500 pesos, por lo que el inversionista no necesita comprar un inmueble completo ni encargarse directamente de cobrar rentas, contratar servicios o administrar las propiedades.
Para operar se requiere ser mayor de edad, abrir una cuenta de inversión y transferir recursos a la casa de bolsa. Antes de comprar, es importante revisar el portafolio de cada FIBRA, su nivel de deuda, la ocupación de sus inmuebles, los sectores en los que participa y el historial de sus distribuciones.
¿De dónde pueden provenir las ganancias?
- Distribuciones: parte del flujo generado por las rentas puede entregarse a los tenedores de CBFIs, generalmente de forma trimestral en algunas FIBRAs, aunque la periodicidad varía.
- Variación en el precio: los certificados cotizan en el mercado y pueden aumentar o disminuir de valor según las condiciones financieras, inmobiliarias y bursátiles.
- Diversificación: una sola inversión puede dar exposición a múltiples propiedades, ubicaciones, arrendatarios y segmentos inmobiliarios.
Las FIBRAs también pueden tener contratos de arrendamiento denominados en dólares o coberturas cambiarias, aunque estas características no están presentes de la misma manera en todos los fideicomisos. Por ello, el comportamiento de cada instrumento debe analizarse de forma individual.
El tamaño del mercado inmobiliario
Al segundo trimestre, los fideicomisos agrupados por la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias sumaban más de 31 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable, distribuidos en 2 mil 210 propiedades en México. El dato refleja la amplitud de los activos que pueden integrarse en este tipo de vehículos.
Sin embargo, una mayor cantidad de propiedades no elimina los riesgos. Cambios en las tasas de interés, vacancias, renegociaciones de contratos, concentración de inquilinos, endeudamiento y variaciones en el valor de los inmuebles pueden afectar tanto las distribuciones como el precio de los certificados.
Qué revisar antes de comprar
- El tipo de propiedades y sectores económicos que integran el portafolio.
- La tasa de ocupación y la duración promedio de los contratos de arrendamiento.
- El nivel de deuda, las tasas de interés y la exposición cambiaria.
- El historial de distribuciones y la política vigente del fideicomiso.
- Las comisiones, los impuestos y la facilidad para vender los certificados.
Las FIBRAs pueden ser una alternativa para diversificar una cartera y acceder indirectamente a bienes raíces con una inversión inicial relativamente baja. Aun así, no sustituyen el análisis financiero personal: las distribuciones pueden cambiar, el precio de los CBFIs puede caer y los resultados dependen de las condiciones del mercado.
